Datos y metodología
Qué hay adentro de cada número.
Cobertura, distribución y método de las cuatro bases que sostienen la plataforma: catastro, código urbano, valuación fiscal y oferta de mercado. Relevamiento del 18/8/2026.
Cobertura general
Agregados calculados sobre las bases publicadas en /data. El potencial edificable no se resume acá: se calcula en el cliente con el motor de prefactibilidad.
Catastro parcelario
5.336 parcelas, 2.157 informadas como edificadas y 3.179 sin edificación registrada. La mediana del lote es de 360 m²: el ejido está dominado por el loteo urbano regular, con una cola de fracciones rurales que estira el promedio hasta 44.478 m².
- Mínimo
- 7,8 m²
- P25
- 356 m²
- Mediana
- 360 m²
- P75
- 548 m²
- Máximo
- 42,6 M m²
- < 300 m²615
- 300 m² – 500 m²3.035
- 500 m² – 800 m²540
- 800 m² – 1.500 m²133
- 1.500 m² – 5.000 m²417
- 5.000 m² – 20.000 m²418
- 20.000 m² – 100.000 m²113
- ≥ 100.000 m²65
- URBANA5.14496,4%
- RURAL INTENSIVA1312,5%
- RURAL EXTENSIVA260,5%
- CON INDEPENDENCIA CONSTRUCTIVA CONDICIONADA180,3%
- PH110,2%
- CON INDEPENDENCIA CONSTRUCTIVA60,1%
Última actualización catastral publicada: 16/5/2026.
Zonificación normativa
El Código de Ordenamiento Territorial de 2019 se georreferenció contra el catastro y cada asignación conserva su nivel de confianza y su origen. 5.247 parcelas recibieron zona y 5.244 son coherentes con el sector del plano en el que caen.
- Alta · asignación directa5.02094,1%
- Media · cobertura parcial1883,5%
- Baja · a contrastar390,7%
- Sin dato891,7%
- Capa CAD del plano5.14898,1%
- Color del plano991,9%
- R22.59649,5%
- R158311,1%
- R34969,5%
- CUC23697%
- AI3677%
- CUC12574,9%
- UE1803,4%
- AR1082,1%
- CUC3981,9%
- EV981,9%
- CUC4270,5%
- CPU1190,4%
- CSC190,4%
- R4180,3%
- CPU2100,2%
- APR20%
- Área Central3.86472,4%
- Complemento Periurbano Oeste54310,2%
- Complemento Urbano Oeste5229,8%
- Complemento Urbano Este3075,8%
- Complemento Periurbano Este971,8%
- Complemento Semirural30,1%
Las asignaciones de confianza baja o sin dato no habilitan una conclusión automática: deben contrastarse con el plano y con la autoridad municipal antes de usarse.
Valuación fiscal
38.110 observaciones anuales de la Dirección Provincial de Catastro, con 33 duplicados resueltos. Para cada parcela y ejercicio se publica la observación con fecha de valuación más reciente.
- $ 24.8412018
- $ 38.1272019
- $ 53.7082020
- $ 75.1902021
- $ 243,4 k2022
- $ 338,7 k2023
- $ 2,6 M2024
- $ 5,3 M2025
- $ 8,2 M2026
- Mínimo
- $ 11.389
- P25
- $ 5,2 M
- Mediana
- $ 8,2 M
- P75
- $ 17,3 M
- Máximo
- $ 3862,8 M
- Mínimo
- $ 1/m²
- P25
- $ 9.913/m²
- Mediana
- $ 13.457/m²
- P75
- $ 14.650/m²
- Máximo
- $ 107 k/m²
- < $ 4 M657
- $ 4 M – $ 5,5 M1.361
- $ 5,5 M – $ 9 M810
- $ 9 M – $ 18 M1.205
- $ 18 M – $ 35 M502
- $ 35 M – $ 90 M526
- ≥ $ 90 M275
La serie es nominal en pesos: entre ejercicios se mezclan la revaluación del inmueble y la inflación, así que la lectura útil es la forma de la curva y la posición relativa de cada parcela, no el número absoluto. Fuente oficial ↗
Mercado inmobiliario
303 publicaciones activas se agruparon en 228 inmuebles probables; 225 tienen coordenada y 154 quedaron vinculados a una parcela catastral. 10 publican el precio a consultar.
- Zonaprop15852,1%
- RE/MAX10835,6%
- Leo Sfeir3511,6%
- Inmobiliaria Añelo20,7%
- Venta21169,6%
- Alquiler9029,7%
- Alquiler temporal20,7%
- Departamento9240,4%
- Terreno7633,3%
- Casa208,8%
- Galpón208,8%
- PH62,6%
- Edificio31,3%
- Local comercial31,3%
- Edificio comercial20,9%
- Mínimo
- USD 32.000
- P25
- USD 88.750
- Mediana
- USD 151,5 k
- P75
- USD 395 k
- Máximo
- USD 8 M
- Mínimo
- $ 10.000
- P25
- $ 2 M
- Mediana
- $ 2,5 M
- P75
- $ 3,2 M
- Máximo
- $ 20 M
Valor de suelo extrapolado
- Mínimo
- USD 28,8/m²
- P25
- USD 106/m²
- Mediana
- USD 125/m²
- P75
- USD 179/m²
- Máximo
- USD 329/m²
- < USD 40/m²66
- USD 40/m² – USD 70/m²460
- USD 70/m² – USD 100/m²487
- USD 100/m² – USD 110/m²627
- USD 110/m² – USD 120/m²658
- USD 120/m² – USD 135/m²790
- USD 135/m² – USD 165/m²617
- USD 165/m² – USD 190/m²686
- USD 190/m² – USD 220/m²442
- ≥ USD 220/m²465
Valor del m² construido extrapolado
- Mínimo
- USD 1.607/m²
- P25
- USD 2.128/m²
- Mediana
- USD 2.398/m²
- P75
- USD 2.735/m²
- Máximo
- USD 4.249/m²
- < USD 1.900/m²348
- USD 1.900/m² – USD 2.050/m²642
- USD 2.050/m² – USD 2.150/m²430
- USD 2.150/m² – USD 2.250/m²616
- USD 2.250/m² – USD 2.400/m²606
- USD 2.400/m² – USD 2.500/m²516
- USD 2.500/m² – USD 2.650/m²506
- USD 2.650/m² – USD 2.850/m²587
- USD 2.850/m² – USD 3.100/m²430
- ≥ USD 3.100/m²564
physical_group_id is a conservative fingerprint using coordinates/address, operation, type, area, bedrooms, price and currency.
Mapas que cruzan capas
Cuatro lecturas del visor no salen de una base sola: se calculan combinando dos o tres capas ya publicadas. El cálculo corre en el navegador con el mismo motor de prefactibilidad que usa la ficha de parcela, así que el mapa y el panel nunca pueden divergir.
Capacidad latente
Potencial edificable × parcelas sin edificarDónde queda capacidad normativa disponible que el catastro todavía no registra como construida.
La condición de no edificada proviene del catastro y puede ir por detrás de la obra ejecutada.Valor de desarrollo
Superficie edificable × valor del m² construidoEl valor bruto del producto terminado que la norma permite levantar en cada parcela.
No descuenta costo de obra, plazo, financiamiento ni absorción del mercado.Incidencia del suelo
Valor de suelo del lote ÷ valor de desarrolloCuánto del producto construible máximo se lleva hoy el suelo. Casi todo el ejido queda por debajo del 10 %, así que la lectura útil es comparativa entre parcelas.
El denominador es el techo que habilita la norma, no lo que se construye, y los dos términos son extrapolaciones de precios pedidos.Brecha fiscal–mercado
Percentil de mercado − percentil fiscalDe qué lado cae cada parcela cuando se comparan las dos escalas sin convertir monedas: el desvío se mide en puntos percentiles.
Sólo parcelas no edificadas, donde el valor fiscal del suelo es separable de las mejoras.Metodología de los modelos
Los dos modelos de mercado comparten núcleo: una regresión log-log que aísla el efecto de escala y una interpolación por distancia inversa (IDW) del residuo espacial. Ninguna predicción se publica fuera del radio de búsqueda, y toda parcela declara distancia al dato observado más cercano, vecinos usados y nivel de confianza.
Suelo por m²
57 terrenos en venta · corrida del 2026-08-18
Regresión log-log del precio unitario contra la superficie del lote más interpolación IDW del residuo espacial.
- Observaciones usadas
- 57
- Atípicos descartados
- 2
- Ajuste del efecto escala (R²)
- 0.50
- Pendiente log-log
- -0.249
- Desvío del residuo
- ±44%
- Radio de búsqueda
- 2.000 m
- Vecinos por interpolación
- 8
- Potencia IDW
- 2
- Confianza alta hasta
- 400 m
- Cobertura
- 5.298 / 5.336
alta · 3.716media · 1.449baja · 133
- El resultado es una extrapolación estadística de precios de oferta, no una tasación ni un valor de transacción.
- La superficie declarada por el anuncio puede diferir de la superficie catastral.
- Fuera del radio de búsqueda de 2.000 m no se publica ningún valor.
Construido por m²
48 inmuebles con superficie cubierta · corrida del 2026-08-18
Regresión log-log del precio por m² cubierto contra la superficie de la unidad más interpolación IDW del residuo espacial.
- Observaciones usadas
- 48
- Atípicos descartados
- 2
- Ajuste del efecto escala (R²)
- 0.37
- Pendiente log-log
- -0.278
- Desvío del residuo
- ±32%
- Radio de búsqueda
- 2.000 m
- Vecinos por interpolación
- 8
- Potencia IDW
- 2
- Confianza alta hasta
- 400 m
- Cobertura
- 5.245 / 5.336
alta · 3.810media · 1.244baja · 191
- El valor corresponde a una unidad de referencia de la superficie mediana observada, no a lo efectivamente construido en la parcela.
- Las publicaciones sin superficie cubierta declarada sólo se usan en departamentos y PH, donde la superficie total la aproxima.
- Es una extrapolación de precios de oferta, no una tasación ni un valor de transacción.
- Mínimo
- 300 m²
- P25
- 360 m²
- Mediana
- 1.350 m²
- P75
- 6.010 m²
- Máximo
- 26.391 m²
- Mínimo
- 24 m²
- P25
- 38 m²
- Mediana
- 54 m²
- P75
- 65 m²
- Máximo
- 500 m²
Fuentes y contacto
Catastro
Dirección Provincial de Catastro de Neuquén. Parcelario del ejido de Añelo, geometría y atributos de dominio.
Norma urbana
Nuevo Código de Ordenamiento Territorial de Añelo, 2019. Copia de referencia pendiente de certificación municipal consolidada.
Valuación fiscal
Dirección Provincial de Catastro, consulta de valuaciones fiscales. Serie 2018–2026.
Oferta de mercado
Publicly retrievable active offers whose exact city is Añelo; portal results classified only by department were excluded when the locality was another city.
Contacto
info@invertirañelo.com.ar¿Falta una fuente o encontraste un dato mal cargado?
Escribinos y lo revisamos contra el origen. También atendemos pedidos de datos específicos, correcciones catastrales y consultas de prefactibilidad sobre una parcela concreta.